سرمایهگذاری در املاک و مستغلات
1قانون مالکیت برای اتباع خارجی
- اتباع کشورهای غیرعضو اتحادیه اروپا میتوانند آپارتمان، خانه یا ساختمان تجاری در رومانی بخرند، دقیقاً با همان شرایط شهروندان رومانیایی.
- محدودیت اصلی مربوط به مالکیت زمین است: مالکیت مستقیم زمین برای اتباع خارج از اتحادیه اروپا فقط در صورت وجود معاهده متقابل بین رومانی و کشور متقاضی امکانپذیر است؛ در غیر این صورت فقط حق مالکیت بنا (نه زمین زیر آن) قابل خرید است.
2راهحل رایج برای مالکیت زمین
- رایجترین روش برای دور زدن این محدودیت، خرید ملک از طریق یک شرکت رومانیایی (SRL) است که خودِ متقاضی مالک آن باشد؛ شرکتها محدودیتی در مالکیت زمین ندارند.
- برای هرگونه معامله ملکی، خریدار خارجی باید ابتدا شماره شناسایی مالیاتی (Cod de Identificare Fiscală / CIF) از سازمان امور مالیاتی رومانی (ANAF) دریافت کند.
3مراحل رسمی معامله
- معامله باید نزد دفتر اسناد رسمی (Notar Public) ثبت و تایید شود.
- ثبت نهایی مالکیت در دفتر املاک (Carte Funciară) از طریق اداره ثبت اسناد و املاک (OCPI) انجام میشود.
- این مورد باید بر اساس مقررات جاری و شرایط فردی بررسی شود.
پرونده شما با این شرایط چگونه خواهد بود؟
ارزیابی رایگان شرایط و گزینههای قانونی متناسب با پروفایل شما
| ارزش ملک (لئو) | حداقل حقالزحمه نوتاری (Ordin MJ 177/C/2024) |
|---|---|
| ≤ 20,000 | 2.2%، حداقل ۲۳۰ لئو |
| 20,001–65,000 | 440–725 لئو + ۱.۶٪ تا ۱.۹٪ مازاد |
| 65,001–200,000 | 1,205–1,705 لئو + ۱.۱٪ تا ۱.۵٪ مازاد |
| > 200,000 | 2,805 لئو + ۰.۶٪ تا ۰.۹٪ مازاد |
این ارقام حداقل قانونی هستند (نوتاریها میتوانند بیشتر بگیرند) و مالیات بر ارزش افزوده ۲۱٪ (از اوت ۲۰۲۵) روی خودِ حقالزحمه نوتاری اضافه میشود — نه لزوماً روی کل قیمت ملک؛ VAT روی قیمت خرید معمولاً فقط برای املاک نوساز از فروشنده دارای مجوز مالیاتی (نه معاملات دستدوم بین اشخاص حقیقی) قابل اعمال است. علاوه بر این: ثبت در دفتر املاک (Carte Funciară) نزد OCPI برای اشخاص حقیقی ۰.۱۵٪ ارزش سند (حداقل ۶۰ لئو) و برای اشخاص حقوقی (شرکت) ۰.۵۰٪ هزینه دارد؛ فروشنده هم مالیات بر انتقال (۳٪ اگر ملک کمتر از ۳ سال مالکیت داشته، ۱٪ اگر بیشتر) را پرداخت میکند که نوتاری در همان جلسه کسر و به حساب دولت واریز میکند.
🇮🇷 ویژه ایرانیان: عدم وجود معاهده متقابل مالکیت زمین با ایران
یک منبع تخصصی حقوقی رومانیایی، ایران را صراحتاً در فهرست کشورهایی نام میبرد که تاکنون هیچ معاهده متقابل مالکیت زمین با رومانی امضا نکردهاند (در کنار کشورهایی مانند آمریکا، چین، ترکیه و ژاپن) — یعنی اتباع ایرانی، مثل اکثر اتباع غیراتحادیهاروپایی، فقط میتوانند مالک بنا (آپارتمان/ساختمان) باشند و روی زمینِ زیر آن فقط «حق انتفاع» (drept de superficie) دارند، نه مالکیت کامل. راهحل رایج همان است که در بالا توضیح داده شد: خرید ملک (همراه با زمین) از طریق یک شرکت رومانیایی (SRL) که خودتان مالک آن هستید. نکته جداگانه: ایران در فهرست «کشورهای پرریسک» اتحادیه اروپا از نظر پولشویی (AML) قرار دارد که طبق قانون به نوتاریها و بانکها الزام میکند بررسی دقیقتری (Enhanced Due Diligence) روی تراکنشهای مرتبط با این کشورها انجام دهند — این یک واقعیت حقوقی کلی است، نه گزارشی مستند از مانع خاص برای خریداران ایرانی در دفتر یک نوتاری مشخص، اما در برنامهریزی زمانی معامله باید در نظر گرفته شود.
مدارک من کافی است؟
بررسی جامع مدارک و شرایط پرونده بر اساس دستورالعملهای رسمی
سوالات متداول
آیا میتوانم آپارتمانی در بخارست به نام خودم بخرم؟
بله، شما میتوانید مالکیت خودِ آپارتمان را بهطور کامل به نام شخصی خود ثبت کنید، اما زمینِ زیر مجتمع ممکن است بهصورت اجارهای (Concession) ثبت شود.
آیا با خرید ملک به من اقامت رومانی داده میشود؟
خیر. رومانی در حال حاضر برنامه «ویزای طلایی» (Golden Visa) بابت خرید ملک شخصی ندارد و خرید ملک مستقیماً منجر به صدور اقامت نمیشود.
آیا ایران با رومانی معاهده مالکیت زمین دارد؟
خیر. ایران در فهرست کشورهای بدون معاهده متقابل قرار دارد؛ راهحل رایج، خرید از طریق یک شرکت رومانیایی (SRL) است که شرکتها هیچ محدودیتی در مالکیت زمین ندارند.
این راهنما بخشی از مجموعه «ثبت شرکت و سرمایهگذاری» است.
میخواهید شرایط خودتان را بررسی کنیم؟
اطلاعات اولیه خود را ارسال کنید تا مسیر مناسب شما مشخص شود.